Covid-19 sebebiyle kiracıların kira bedelini ödememesi ya da daha az bir bedel ödemesi mümkün müdür?

İçişleri bakanlığı genelgesiyle faaliyetleri durdurulan kiracıların kira bedelini ödememesi ya da kira bedeli olarak belirlenen bedelden daha az bir bedel ödemeleri mümkün müdür?

7226 sayılı Kanun’un getirdiği Geçici 2. Madde ile işyeri kira bedellerinin 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında ödenememesinin tahliye ve fesih sebebi oluşturmayacağını bir önceki yazımda etraflıca açıklamıştım(bkz.https://www.ebrugokceertas.av.tr/post/i̇ş-yeri̇-ki̇ra-bedeli̇ni̇n-ödenememesi̇-ki̇ra-sözleşmesi̇ni̇n-feshi̇-ve-tahli̇ye-sebebi̇-oluşturmayacak ). Ancak Kanunla getirilen bu geçici madde kiracıların kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmamakta dolayısıyla borcunu ödemeyen kiracıların temerrüde düşmeleri ve ilerleyen dönemde temerrüt faizi ödemekle karşı karşıya kalabilmeleri söz konusudur.

7226 sayılı Kanun ile getirilen Geçici 2. Madde kiracıların kira ödeme borcunu ortadan kaldırmadığından somut olaya çözüm bulunması için çeşitli hukuki tartışmalar yapılmış ve kiracıların kira bedelini ödememeleri ya da belirlenenden daha az bir bedel ödemelerinin mümkün olup olmadığına dair çeşitli hukuki görüşler ortaya konulmuştur. Aşağıda bu görüşleri açıklayacak ve kiracılar bakımından kendi mevcut durumları çerçevesinde başvurabilecekleri yolları belirteceğim.

1-Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Uyarlama yoluna başvurulması ile kira bedelinden indirim istenmesi ya da sözleşmenin feshinin talep edilmesi

6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi aynen:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Şeklinde olup uyarlama yoluna başvurulabileceği görüşünü savunanlar Covid-19 salgınının kanun maddesinde bahsi geçen öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olduğunu savunmaktadırlar. Bu görüşe göre kiracı, -diğer şartların yerine getirilmesi koşuluyla- COVİD-19 sebebiyle dava açarak hakimden sözleşme bedelinin uyarlanmasını isteyebilir. Kanunun öngördüğü bir diğer imkan ise uyarlamanın mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme ve kira sözleşmesi gibi sürekli edimli sözleşmelerde ise sözleşmenin feshinin talep edilebilmesidir. Kiracının işine devam etme arzusunda olacağı ancak kira bedelinin süreç normale dönene kadar ödeyebileceği bir seviyeye uyarlanmasını talep edeceğini düşünürsek burada fesih yerine kira bedelininin uyarlanmasının talep edilmesi amaca daha uygun olacaktır. Ancak bu yola başvurulabilmesi için kiracının kanunda belirlenen diğer şartları da yerine getirmiş olması gerekmektedir. Bu şartlardan biri de İçişleri Bakanlığı’nın Genelgesinden sonra kira bedeli ödeme borcunu yerine getirmeme yani eğer kira sözleşmesine göre kira bedeli Genelgenin yayımlandığı tarihten sonraki güne tekabül eden bir tarihte ödeniyorsa bu tarihte borcu ödememiş olmak ya da ihtirazi kayıtla borcun ödenmiş olmasıdır. Genelgenin yayımlanmasından sonra kira bedeli ödenmemiş yahut ihtirazi kayıt ile ödenmişse 138. Maddede belirtilen “aşırı ifa güçlüğü” sebeplerine dayanılarak kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması hakimden talep edilebilir. Ayrıca bu davanın terditli açılması da mümkün olup sözleşmenin yeni şartlara uyarlanmasının mümkün olmaması halinde feshe karar verilmesi de talep edilebilir.

Şunu da belirtmekte fayda var ki öğretide, olağanüstü durumun öngörülemezliğindense, söz konusu olağanüstü durumun sözleşmeye etkisinin öngörülemezliğinden söz etmenin daha isabetli olacağı ifade edilmektedir. Bu görüşün sonucu olarak, bir krizin geldiği öngörülebilir olsa dahi, krizin bu boyuta ulaşacağı öngörülemiyor ise bu durumda yine uyarlama talep edilebilecektir. İçişleri Bakanlığının yayımladığı genelgede yer alan işyerlerinin faaliyetlerinin hangi tarihe kadar durdurulduğu belirtilmemiştir. Bu aşamda geleceği öngöremeyen ancak önceki kiralarını ödeyen kiracı bakımından olağanüstü koşulların gerçekleştiği düşünülebilir.Bu nedenle devam eden süreçlerde faaliyetlerin başlaması beklenirken halen başlamamış olmasının kiracı bakımından ifa güçlüğüne sebep olduğu ileri sürülerek uyarlama davası açılabileceği kanaatindeyim. Yani kiracının mart ve nisan ayları kiralarını ihtirazı kayıtsız ödemesinin sebebinin mayıs ayında faaliyetlerine başlayabileceğine olan inancından kaynaklandığı ancak mayıs ayında halen faaliyetlerine başlayamadığı takdirde bu halin öngörülmesi beklenmeyen bir durum kapsamına girebileceği ve bu andan itibaren uyarlama davası açılabileceğini düşünüyorum. Nitekim Çin’de süreç normale dönmüş kapatılan yerler tek tek açılmaya başlamıştır. Hakkaniyet de bunu gerektirir.

2-Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğuna Dayanılarak kira bedelinden indirim istenmesi ya da sözleşmenin feshinin talep edilmesi

Bilindiği üzere kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sürekli edimli sözleşmelerdir. Kira sözleşmesi kapsamında kiraya verenin borcu kiralananı kiralama amacına uygun olarak kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca da kiralananı bu amaca uygun olarak hazır etmektir. Borçlar Kanunu’nun 301. Maddesi aynen:

“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür”

hükmünü amirdir. Kiraya verenin bu borcunu yerine getirmemesi de ayıptan sorumluluk hükümleri çerçevesinde sorumluluğuna sebep olur. Buna göre kiraya verenin yasal düzenlemeler ve idari kararlar nedeniyle kiralananı sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak kullandıramaması da ayıp olarak değerlendirilmekte ve kiraya verenin sorumluluğunu doğurmaktadır. Nitekim kiraya verenin ayıp nedeniyle sorumluluğunun doğması onun kusurlu olmasına da bağlanmamıştır. Bu görüşü savunanlara göre İçişleri Bakanlığının genelgesiyle bazı iş kollarının faaliyetlerinin durdurulması kiraya verenin kiralananı sözleşmede belirlenen amaca uygun olarak hazır bulundurma yükümlülüğünü yerine getirememesine sebep olmaktadır. Kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna gidilebilmesi için kusuru da aranmadığından ortaya çıkan bu durumu hukuki ayıp olarak nitelendirmekteler ve kiracıların kiraya verene karşı ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurabileceklerini belirtmektedirler. Ancak bu durumda da kiralama amacının sözleşmede açıkça belirtilip belirtilmediği hususu gündeme gelmektedir. Eğer sözleşmede kiralama amacı açıkça belirtildiyse zaten bir problem söz konusu olmayacaktır. Oysa çoğu küçük işyeri sahibi kırtasiyeden alınan hazır kira sözleşmelerini akdetmekte, sözleşmelerde kiralananın kullanma amacını belirtmemektedirler. Bu durumda da kiracılar ayıba karşı tekeffül yoluna başvurulabilir mi?Şöyle ki kiraya veren, kiralananın hangi amaçla kullanılacağından haberdar ise ve buna dair herhangi bir itirazı olmamış, örneğin kiraya veren kiracının amacına uygun olarak kiralananda değişiklik yapmasına müsaade etmişse kiralananın hangi amaçla kullanılacağı taraflarca zımni olarak kararlaştırılmış kabul edilir. Bu halde de kiraci eğer şartlar mevcut ise hukuki ayıp nedeniyle kanunda belirtilen seçimlik haklarını kullanabilecektir.

Burada bahsi geçen hukuki ayıp sonradan ortaya çıktığından Kanun’un 305. Maddesi hükümleri uygulama alanı bulacaktır. İlgili madde:

“Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

görüleceği üzere kiracının başvurabileceği seçimlik haklar vardır. Mevcut durumda kiracının kiraya verenden ayıpların giderilmesini istemesinin bir karşılığı olmayacaktır. Yine ayıp kiraya verenin kusuruyla meydana gelmediğinden bu nedenle bir tazminat istemesi yani zararının giderilmesini istemesi de kanunen mümkün olmadığı gibi hakkaniyete de aykırıdır. Şu halde kiracı kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını talep edebilecek ya da salgının ve sonuçlarının önemli ayıp olduğunu ileri sürerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Ayrıca Kanun’un 307. Maddesinde de

“Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.”

Hükmü düzenlenmiş olup İçişleri Bakanlığı Genelgesinin işbu maddede belirtilen ayıp kapsamına gireceği de değerlendirilebilir.

Burada kiracıların dikkat etmesi gereken husus söz konusu hukuki ayıbın kiraya verene ne zaman bildirileceğidir. Kanunda bildirim süresiyle ilgili açık bir düzenleme yer almamakta 318. Madde de gecikmeksizin bildirimde bulunulması gerektiği düzenlenmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 30.03.1979 tarihli E. 1979/349, K. 1979/13-962 sayılı kararında; kira sözleşmesinin ilk on yılı kiralananın eksik teslim edildiğini ileri sürmeyen kiracının, kira parasını indirilmesini talep edemeyeceğini belirtmiştir. Karara göre; “Davacı, belediyeden kiraladığı taşınmazı on yılı aşkın bir süreden beri kullanmış ve taşınmazın eksik bir şekilde kendisine teslim edildiğini aynı süre içinde ileri sürmemiş, hatta kira parasının artırılması yolundaki ihtara cevapta, kira parasının normal olduğunu bildirmiştir. Uzun süre devam eden bu fiili durum karşısında davacının BK m.249/II maddesine dayanarak kiralanan yerin kendisine eksik teslim edildiği iddiasıyla, kira parasının indirilmesini istemesi objektif iyi niyet kurallarıyla bağdaşmaz” şeklinde kanaate varılmıştır. Buna göre iyi niyet kurallarını aşmayacak şekilde somut olaya göre gecikmeksizin bildirimde bulunulması gerekmektedir. Kanaatimce bu durumda gündeme gelecek bir diğer husus ise işyeri kiralarında tarafların tacir olup olmadığının değerlendirilmesi ve bildirim yükümlülüğünde bu hususun da dikkate alınmasıdır. 6102 sayılı TTK’nın “Ticari satış ve mal değişimi” başlıklı 23. Maddesinin 1. Fıkra sonra c bendinde:

“Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir.”

Hükmü yer almaktadır. Söz konusu madde tacirler bakımından ve ani edimli sözleşmeler için öngörülmüştür. Bu nedenle direkt olarak kira sözleşmeleri bakımından uygulanması mümkün olmayacaktır, bu durum hakkaniyete de aykırıdır. İşyeri kira sözleşmelerinde kiracılar genellikle tacir sıfatını haiz olduğundan kanunda geçen “gecikmeksizin” ifadesinin basiretli olan tacirler bakımından ne şekilde uygulanacağı yapılacak bir yargılama neticesinde açıklığa kavuşacak ve netleşecektir. Ancak hukuki ayıba dayanılarak kira bedelinden indirim ya da sözleşmenin feshi istenilecekse bu ayrıntı göz ardı edilmemelidir.

3- Geçici İfa İmkansızlığı Nedeniyle Kira Sözleşmesi’nin Askıda Olması ve Bu Süreç Bakımından Kiraya Veren’e Karşı Ödenmezlik Definin İleri Sürülmesi

İfa İmkansızlığı hali TBK’nın 136. Maddesinde düzenlenmiş olup:

“Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder.(…)”

hükmünü amirdir. Burada bahsi geçen imkansızlık hali sözleşmeyi sonlandırmaya yönelik olarak ani edimli sözleşmelerde sürekli ifa imkansızlığı halini düzenlemektedir. İfa imkansızlığına dayanabilmek için borcun borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansızlaşması gerekir. Mevcut durumda, kiraya verenin -yukarıda ayrıntılı olarak açıkladığım üzere- kiralananı sözleşmeye uygun olarak hazır bulundurma borcunu ifa etmesinin İçişleri Bakanlığı Genelgesi nedeniyle imkansız hale geldiği ileri sürülebilir. Yine yukarıda belirttiğim üzere bu hükmün de uygulanabilmesi için kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacının açıkça belirtilmesi ya da kiraya verenin kullanım amacı hakkında zımni kabulü olması gerekmektedir. Ancak mevcut durumdaki imkansızlık sürekli değil, geçicidir. Doktrinde belirtilen bir görüşe göre imkansızlık geçici ise, ifa tarihinin imkansızlığın ortadan kalmasına kadar ertelenmesinin tarafların varsayımsal ortak arzularına uygun olup olmayacağına göre, imkansızlığın etkili olup olmayacağı yani borcun sona erip ermeyeceği saptanmalıdır. Yargıtay’ın bu konudaki görüşü ise geçici imkansızlık halinde tarafların farazi iradelerine de uygunsa ifa tarihinin ifa imkansızlığı ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmesidir. Yargıtay H.G.K.'nun 28.4.2010 gün ve 2010/15-193- 235 Sayılı ilamında da bu durum için şu ifadeler kullanılmıştır:

“Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraber!nde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediği de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir.”

Yani buna göre geçici ifa imkansızlığının varlığı halinde sözleşme hükümleri bu dönemde askıya alınır. Bu halde kiraya verenin kiralananı kullanım amacına uygun bir halde bulundurma borcunun ifası “geçici süreyle” yerine getirilemediğinden kiracının bu dönemde kira bedelini ödeme borcu da söz konusu olmaz. Böyle bir durumda kiracıdan kira bedelinin talep edilmesi halinde kiracı Borçlar Kanunumuzun 97 maddesinde düzenlenen ödemezlik defini ileri sürebilecektir. İlgili Kanun maddesi:

“Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.”

şeklindedir. Kira sözleşmelerinde ifa sırası önce kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli olarak hazır etmesi ardından kiracının kira bedeli borcunu ödemesi şeklindedir. Mevcut durumda kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli olarak hazır etme borcunu yerine getiremediğinden kiracı ödemezlik defini ileri sürerek kira ödemekten kaçınabilecektir. Fakat burada dikkat edilmesi gereken husus tarafların sözleşmeyle bağlı tutulma süresinin yani akde tahammül süresinin dikkate alınmasıdır. Nitekim faaliyetlerin hangi tarihe kadar durdurulduğu şu aşamda belli değildir. Bu nedenle her ülkenin bu virüse karşı aldığı tedbirlerin ve buna bağlı olarak virüsün kontrol altına alınma süresinin birbirinden farklı olması nedeniyle tarafların mevcut kira sözleşmeleriyle bağlı kalmaya tahammül etmeleri gereken sürenin ne kadar olduğunu şimdiden söylemek mümkün olmayacaktır.

Kanaatimce kiracılar uyarlama davasının açılabilmesi için gerekli şartları sağladılarsa uyarlama yoluna başvurabilirler. Ancak ihtirazi kayıt belirtmeksizin kira bedelini ödemişlerse yukarıda ayrıntılı olarak izah ettiğim sebeplerle de uyarlama talep edilebilir. Uyarlama davası yerine kiracılar ayıba karşı tekeffül ya da geçici ifa imkansızlığı nedeniyle ödemezlik defi hükümlerine de başvurabilirler. Ancak her iki durum için de henüz emsal bir karar söz konusu olmadığından bu konuda hukuki yardım alarak kendi mevcut durumları için en uygun olanı tercih etmeleri yerinde olacaktır.

Sonuç itibariyle; Covid19 salgını tüm Dünyayı etkisi altına almış başta ekonomik olmak üzere pek çok alanda sonuçları olacak küresel bir durumdur. Bu süreçte herkesin birbirine karşı olabildiğinde anlayışlı olması sürecin her açıdan sağlıklı bir şekilde atlatılabilmesi için elzemdir. Bu nedenle öncelikle kiracı ve kiraya verenlerin mevcut durumu özellikle İç İşleri Bakanlığı’nın Genelgesi kapsamında faaliyetlerine son verilen işyerlerinin gelir kaynaklarının da ortadan kalktığını göz önüne alarak ortak bir çözüm bulmaları gerekmektedir.

Kaynaklar:

1-Aslı Makaracı Başak/Seda Öktem Çevik/Işılay Yörük, Koranavirüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi, LexperaBlog, 2020

2-Beyza Nuhoğlu, Türk Boçlar Kanunu’na Göre Kiraya Verenin Ayıba Karşı tekeffül Borcu (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi), 2013

3-Cevdet Yavuz, Borçlar Hukuku Dersleri(Özel Hükümler), İstanbul, 2016

4- Fatih Gündoğdu, Koronavirüs (Covid-19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi, LexperaBlog, 2020

5-Kemal Oğuzman/Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt-I Gözden Geçirilmiş 14. Baskı, İstanbul, 2016

6- Melek Bilgin Yüce, Koranavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi, LexperaBlog, 2020

7-M.Tolga Özer, Kovid-19 Salgınının İşyeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcuna Etkisi, LexperaBlog, 2020